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房价环比下跌 土地热度减退 房地产调整大势确立

2019-01-03 18:15:36  

自9月份以来,中国100个受监测城市中,房价环比下跌的城市数量呈现逐月递增态势,加之多地土地市场热度明显减退,房地产市场调整大势开始确立。

白彦军当日在“中指市场形势报告分享会”上指出,从过去几轮房地产周期来看,当百城中有40-50个城市房价环比下跌之时,整体楼市就已建立下行趋势。据其监测,2018年12月份,百城中已有36个城市新房价格环比下跌,较去年9月份的水平翻一番,房地产市场已经开始确立调整态势。特别是三四线城市,年末房价涨幅收缩明显。

除房价外,新房成交量和土地市场也释放出调整的信号。白彦军指出,目前核心城市交易备案数据保持稳定状态但已显示出回落趋势。去年各大城市土地流拍数量显著增加,甚至高于楼市相对低迷的2014年。楼面土地价格也出现小幅下降,而过去两年这一数据一直保持高速增长。

不过,这并不意味着中国房地产市场已经进入寒冬。白彦军表示,目前百城住宅均价仍在上行,而且大部分城市房价调整幅度并不大,只是与2016年至2018年的较快上涨相比会有明显回落。数据显示,去年12月份,百城住宅均价环比上涨0.25%,涨幅较上月收窄0.02个百分点。

展望2019年,白彦军预计,2019年房地产市场交易规模相比去年回落5%左右。分各线城市看,白彦军说,一线城市房地产交易量稳中有升。二线城市分化明显,天津、济南、郑州等城市调整压力较大,而中西部省会城市如西安、成都、昆明等仍有市场窗口期存在。三四线城市受到棚改货币化安置比例下降影响,将会有较大的下行压力。

招商证券地产首席分析师赵可也在此间表示,2018年10月份以来,中国许多城市住房按揭贷款利率出现下行趋势,这代表行业向着宽松的方向发生边际改善。他认为,后续三个季度,这一指标都在改善的趋势之下,未来几个月,房地产市场不会出现大跌。

在结构方面,赵可认为,受到因城施策的调控政策影响,各城市会根据自己的经济、财力水平和市场做出政策调整。但政策很难有大的松动,未来依靠囤地来赚钱将会变得更难。对于净负债率高于90%且周转偏慢的房企来说,仍然面临较大挑战。

海通证券地产首席分析师涂立磊表示,从中央经济工作会议的提法来看,各地的因城施策必须满足两个前提,一是不与长效机制建设相悖,二是不违背“房住不炒”的原则,明年楼市稳字为主,没有必要过于乐观也不用过度悲观。

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