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专访戴德梁行魏东:三四线城市投资要注意风险

2018-07-10 08:39:17  

             

               

      近年来,一二线城市土地成本越来越高,竞争越来越激烈,不少开发商转而向三四线城市寻找机会,那么,对于开发商和购房者来说,三四线城市是否意味着下一个投资机会?会面临什么风险?2015-2016年,房地产领域融资环境宽松,开发商大量发行债券、银行借贷,负债率普遍攀升,如今,部分开发商面临集中偿债压力,在融资环境趋严的情况下,他们该如何应对?

      针对这些热点现象,《华夏时报》记者独家专访了戴德梁行北中国区研究部主管魏东,她表示,对于购房者来说,三四线城市投资还是有一定风险,由于资金链紧张,有些房企通过出售股权、转让资产来缓解压力。

      《华夏时报》:近年来开发商在三四线城市拿地较多,您认为这是否意味着下一个投资机会?

      魏东:三四线城市这两年房价涨幅很大,市场很活跃,,这其中最主要的原因是棚户区改造的货币化安置政策直接推高了部分城市的房价。

      目前货币化安置政策暂停了,这对三四线城市影响还是很大的。绝大多数三四线城市都是人口净流出的状态,房价没有人口、经济的支撑,盲目投资可能会面临风险。

      《华夏时报》:2015-2016年房地产融资环境宽松,房企纷纷发债融资,目前面临着集中兑付的风险,对此您怎么看?

      魏东:从开发商的角度来讲,首先是地价太贵,一些城市还要开发商项目部分自持,开发商要做运营,做管理,并且资金回笼慢,这样的话开发商进入长租公寓市场的积极性会比较差。由于资金层面紧张,整体流动性差,开发商的债务情况不容乐观。到6月30日,开发商到期的债券约有1000亿,而银行目前对金融风险很警惕,监管也很严,以前排名靠前的的开发商融资能力很强,现在也很难从银行贷到款,而通过私募、基金获得的贷款利率又非常高,因此开发商目前的资金层面非常紧张。

      这些因素导致从去年到今年有很多小开发商转让股权和资产,靠变卖资产缓解资金压力。

      未来房地产行业整体还是要洗牌的,2010年中国前三十位的开发商占据的市场份额大概是16.5%多,2017年这一比例提高到38%。

      最近央行定向降准,会有7000亿货币流向市场,短期内能政府会严格控制资金不向房地产流,但随着时间的流逝慢慢还是可能有部分资金通过各种渠道流向房地产,如果这样的话开发企业的资金紧张的状况将可以适度缓解。

      《华夏时报》:全国楼市经历了多轮限购之后,部分城市楼市降温,您认为未来房产是否还是可靠的投资方式?

      魏东:我认为未来房屋还是一种保值的手段,在一线和热点的二线城市以及区域性的核心城市的住宅价格目前看风险都不大,值得投资;但同时,房价已经高到一定的程度,不会像2009年和2015年前后呈现跳涨的阶段,因此大家对投资房产的心理预期不应放得太高。从另一个角度来看,核心城市的房租是看涨的,这可以给你带来一定的现金流,并且将来如果需要变现,可以抵消一定的通货膨胀,带来一定的保障。像武汉、西安、成都这样的区域性核心城市也是值得投资的。

      《华夏时报》:今年环京楼市普遍降温,房价也随之下降,有人认为这是环京楼市最好的抄底机会,你怎么看目前的环京楼市?

      魏东:是否有投资价值要看回报率,从2016年930开始由于北京的限购导致资金开始转移到环京楼市,这段时间是价格暴涨的阶段,但是之后环京区域也开始大面积限购,把投资者的资金都缩在里面了。从目前看环京楼市的价格是已经把市场可能透支的一些利好消息都透支了,从需求看还是缺乏足够的需求作支撑,但也不能说没有投资价值,因为毕竟北京房子太贵了,稍微年轻的人群可能会选择稍微偏一些的位置,满足他们的改善型需求,这部分人群可能每天也不用通勤上班,可以在相对边远的地方置业。

             

(责任编辑:DF134)


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