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房企迎来偿债大考:逾2600亿债券明年到期

2017-11-14 08:43:06  

    当银行贷款、公司债等主要融资渠道收紧之际,房企又将迎来一次偿债“大考”。

    债券评级机构穆迪今年9月发布研报称,在纳入评级的52家房企中,有超过七成债券将于2018年到期或可回售,总额达392亿美元(约合人民币2601亿元)。其中,中国恒大、富力地产、绿地控股、碧桂园和万达集团五家到期或可回售债券总额达163亿美元(约合人民币1081亿元)。另据Wind资讯统计显示,2019年房企债券到期规模将进一步攀升至4026亿元。

    广州一家上市大型房企董事长在内部会议上表示,明年将是考验房企能力的关键一年,因为大量公司债、信托到期。穆迪则认为,即使届时到期债券无法再融资,绝大多数开发商也可以用销售回款和可动用现金偿还债务,同时满足运营资金需求。但其强调,由于监管趋紧,低评级开发商的债券融资渠道仍不明朗。

    融资渠道渐收紧

    对于房地产行业而言,谁能拿到优质且便宜的土地和长期且廉价的资金,谁就是最后赢家。于是乎,从2015年初到2016年9月,趁着国内融资环境宽松和公司债利率走低,各大房企纷纷开始“积草囤粮”。

    2015年11月,中海地产集团获准发行面值不超过人民币80亿元(含80亿元)的公司债券,其中6年期70亿元票面(品种一)利率仅为3.40%,创造了国内公司债发行的利率新低纪录。2016年1月,保利地产发行两笔规模为25亿元的公司债券,其中5年期票面利率为2.95%,7年期的票面利率为3.19%。

    克而瑞研报显示,2015年,其监测的108家典型房企融资总规模达13600亿元人民币,融资规模为2014年同期两倍。从融资类别情况来看,房企票据、债券类融资成为房企融资的主流方式,金额达7376亿元,占比54%;2016年1-11月,克而瑞监测的108家房企融资总规模达11211亿元人民币,同比2015年增长30.9%。其中2016年前三季度108家房企公司债发行总规模达4878亿元,占融资总规模达43.5%。

    债券规模占比显著攀升,意味着开发商通过发行公司债获得巨量的廉价资金。而这些资金大多会被用于土地市场。据中国房地产报记者统计,2015年,万科地产、保利地产、绿地控股等20家标杆房企拿地金额达5388亿元,同比2014年上涨42%。另据克而瑞统计,2016年全年,30家标杆房企新增土地储备面积合计29278万平方米,拿地总金额高达12727.39亿元,其中万科、碧桂园、中国恒大、融创中国夺拿地金额均超1000亿元。

    分析人士认为,土地市场的火热,在助推热点城市房价过快上涨的同时,也加大了楼市风险。为此,从2016年10月开始,上交所、深交所纷纷出台文件明确公司债发行门槛,发行要求等,规范房企发行公司债行为;证监会、银监会提出严禁违规资金进入房地产领域。发改委要求严格限制房企发行公司债用于商业性房地产项目。

    新城控股副总裁欧阳捷告诉时代周报记者,金融形势逆转就包括金融监管更加规范、非标业务受到清理、资金供给有所收紧、资金成本有所增加。

    新一轮洗牌

    种种迹象给出了一个清晰的信号,即监管部门正在收紧融资规模,多渠道收紧房企的“杠杆”。克而瑞数据显示,上半年有89家企业持有现金出现减少,占总数的54%,而2016年全年现金持有量下降的企业只有33家。

    在此境况下,房企纷纷转战境外发债。据克而瑞监测数据统计,2017年截至9月份,108家房企境外发债金额达到约1556亿元人民币,典型如中国恒大,2017年在境外通过发行优先票据的方式募集了424亿元的资金,占企业融资总额的近一半。 从融资比例来看,108家典型房企今年境外融资占融资总额的27.3%,2016年这一数字仅为13.9%。但房地产与金融资深评论人黄立冲向时代周报记者表示,目前境外融资这一渠道利息较高。

    除了融资环境不容乐观,克而瑞研报指出,2017年上半年末,165家房企加权平均净负债率上升为88.66%,现金短债比和长短期债务比分别下降为1.41和2.45,主要是由于短期负债大幅增加所致。

    短期负债大幅增加主要是因为从2015年公司债热潮开始,时至今日3年内的长债转化为短债,部分房企已然面临还债高峰期。Wind资讯统计显示,2018年房地产债券到期规模将达2069.71亿元,较2017年的1007.30亿元,增幅105.5%。其续称,2019年债券到期规模将进一步攀升至4026.52亿元,较2018年增幅94.5%。

    但欧阳捷对此认为,这对大型房企影响并不大。他告诉时代周报记者,大型房企即便需要还债上百亿,但其销售额一般都会超过千亿,银行贷款也向这些大房企倾斜。今年销售额增速持续下降,但开发贷增速并没有同步下降,意味着大房企的业绩在增长,融资也在增长。

    穆迪也指出,尽管再融资金额巨大,但除富力之外的四家大型开发商(恒大、绿地、碧桂园、万达)仍能将“2017年底现金与2018年到期及可回售债券总额的比率”控制在不低于1.5 倍的水平。这意味着上述开发商即使无法再融资,且不得不用现金全额偿付其2018年到期债券的情况下仍能轻松应对。

    与此形成对比的是,低评级开发商的债券融资渠道仍不明朗。欧阳捷认为,融资杠杆不断收紧的大背景下,一些销售额不够大且债额过大的房企,将会面临资金压力过大的风险。

    平安证券研报分析,2017年上半年百强房企销售面积累计同比增长41.7%,远超同期全国增速。TOP10的销售面积和销售额市占率分别较2016年提升3.3个百分点和7.9个百分点至15.8%和26.6%。考虑调控加码和融资渠道收紧,中小开发商无论是融资端、拿地端还是销售端均面临压力,中小房企的被动退出及大中型房企的兼并收购,均将带来行业集中度的进一步提升。

    易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉时代周报记者,从另一个角度看,若部分房企资金压力大,那么加快销售的可能性会比较大。而从偿债方面看,转让部分项目股权,尤其是对于部分地王项目进行联合开发,变得非常有可能。

    

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